«Налог на переселение»
Срок владения недвижимостью определяет, нужно ли платить налог при продаже — но на практике этот принцип нередко дает сбой, особенно в ситуациях, когда жилье изымается государством и предоставляется взамен. В таких случаях собственники сталкиваются с неожиданными налоговыми последствиями, несмотря на то что фактически не меняли свои жилищные условия по собственной воле.
О том, где именно возникает конфликт норм и как его предлагают решать, «Актуальным комментариям» рассказала эксперт Ивановская Жанна, к. э. н. , доцент кафедры международного бизнеса Финансового университета.
Решение КС — это разбор конкретного кейса или системный сигнал налоговым органам и законодателю?
— У собственников жилья по закону возникает обязанность уплаты подоходного налога при продаже недвижимости, если срок владения составляет менее 3 или 5 лет — в зависимости от вида имущества и ряда критериев. Налог не уплачивается, если цена продажи ниже цены покупки (или равна ей), но при этом не ниже 70% кадастровой стоимости — в таком случае фактически отсутствует налогооблагаемая база. С 2021 года для семей с двумя и более детьми действует освобождение от налога при продаже единственного жилья — срок владения значения не имеет.
Для всех остальных категорий минимальный срок владения, дающий освобождение от налога при продаже, составляет пять лет.
Однако ключевой вопрос — как именно считать этот срок. В стандартной ситуации отсчет начинается с даты государственной регистрации права собственности (по договору купли-продажи или дарения). Если увеличивается доля в объекте, срок считается с момента приобретения первой доли. В случае долевого участия — с момента полной оплаты договора, вне зависимости от источника средств, включая ипотеку.
Для приватизированного жилья — с даты приватизации. Для унаследованного — со дня смерти наследодателя. Если право получено через суд — с момента вступления решения в законную силу.
Почему в прежней практике срок владения «обнулялся» при получении новой квартиры — и как это фактически превращалось в налог на вынужденное переселение?
— Отдельный блок — ситуации изъятия недвижимости для государственных и муниципальных нужд: строительство нового жилья взамен ветхого, инфраструктурные проекты — дороги, развязки, аэропорты. В таких случаях логично считать срок владения совокупно — с учетом времени владения изъятым и предоставленным взамен имуществом. Речь идет о решениях, инициированных государством, а не самим собственником.
Этот подход уже применялся на практике. Например, для квартир, полученных по программе реновации в Москве, в срок владения включается период владения квартирой в старом доме.
Как это влияет на доверие к программам комплексного развития территорий, где изъятие жилья носит массовый характер?
— Проблема в том, что такой подход до сих пор не закреплен на федеральном уровне. В результате региональные органы ФНС нередко трактуют нормы буквально — без учета сути ситуации, что ведет к судебным спорам.
Можно ли ожидать пересмотра уже завершенных дел — или решение будет работать только «на будущее»?
— На мой взгляд, в спорных ситуациях, связанных с исчислением минимального срока владения, суды должны опираться на сформированную правовую позицию и учитывать совокупный срок владения — особенно в случаях изъятия недвижимости не по воле собственника.
Жанна Ивановская, кандидат экономических наук, доцент кафедры международного бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ.