„Umsiedlungssteuer“
Die Haltedauer einer Immobilie bestimmt, ob beim Verkauf Steuer zu zahlen ist - in der Praxis versagt dieses Prinzip jedoch oft, besonders in Fällen, in denen Wohnraum vom Staat eingezogen und im Gegenzug Ersatz bereitgestellt wird. In solchen Situationen sehen sich Eigentümer mit unerwarteten steuerlichen Folgen konfrontiert, obwohl sie ihre Wohnverhältnisse tatsächlich nicht aus eigenem Antrieb geändert haben.
Wo genau der Normenkonflikt entsteht und wie er gelöst werden soll, erläuterte den „Aktuellen Kommentaren“ die Expertin Shanna Iwanowskaja, Kandidat der Wirtschaftswissenschaften, Dozentin am Lehrstuhl für Internationales Business der Finanzuniversität.
Ist die Entscheidung des Verfassungsgerichts eine Aufarbeitung eines Einzelfalls oder ein systemisches Signal an die Steuerbehörden und den Gesetzgeber?
Für Wohnungseigentümer entsteht gesetzlich eine Pflicht zur Zahlung der Einkommensteuer beim Verkauf einer Immobilie, wenn die Haltedauer weniger als 3 oder 5 Jahre beträgt - je nach Art des Vermögens und einigen Kriterien. Die Steuer fällt nicht an, wenn der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis liegt (oder diesem entspricht), dabei aber nicht unter 70 % des Katasterwerts - in diesem Fall fehlt faktisch die Steuerbemessungsgrundlage. Seit 2021 gilt für Familien mit zwei oder mehr Kindern eine Steuerbefreiung beim Verkauf der einzigen Wohnung - die Haltedauer spielt dann keine Rolle.
Für alle übrigen Kategorien beträgt die Mindesthaltedauer, die eine Steuerbefreiung beim Verkauf gewährt, fünf Jahre.
Der entscheidende Punkt ist jedoch, wie genau diese Frist zu berechnen ist. In der Standardsituation beginnt die Frist mit dem Datum der staatlichen Registrierung des Eigentumsrechts (auf Grundlage eines Kauf- oder Schenkungsvertrags). Erhöht sich der Anteil an dem Objekt, wird die Frist ab dem Erwerb des ersten Anteils gerechnet. Bei Beteiligung am Bauvorhaben beginnt sie mit der vollständigen Bezahlung des Vertrags, unabhängig von der Mittelherkunft, einschließlich Hypothek.
Für privatisierte Wohnungen ab dem Datum der Privatisierung. Für geerbte - ab dem Todestag des Erblassers. Wird das Recht durch ein Gericht zugesprochen, ab dem Eintritt der Rechtskraft des Urteils.
Warum wurde in der bisherigen Praxis die Haltedauer „auf null gesetzt“, wenn eine neue Wohnung erhalten wurde - und wie wurde dies de facto zu einer Steuer auf erzwungene Umsiedlung?
Ein eigener Komplex sind Fälle der Inanspruchnahme bzw. Enteignung von Immobilien für staatliche und kommunale Zwecke: Bau neuen Wohnraums als Ersatz für marode Gebäude, Infrastrukturprojekte - Straßen, Anschlussstellen, Flughäfen. In solchen Fällen ist es folgerichtig, die Haltedauer kumulativ zu berechnen - unter Einbeziehung der Zeit des Besitzes an der entzogenen und der als Ersatz bereitgestellten Immobilie. Es geht um Entscheidungen, die vom Staat initiiert werden, nicht vom Eigentümer selbst.
Dieser Ansatz wurde bereits in der Praxis angewandt. So wird bei Wohnungen, die im Rahmen des Programms der Stadterneuerung in Moskau erhalten wurden, der Zeitraum des Besitzes an der Wohnung im Altbau in die Haltedauer einbezogen.
Wie wirkt sich das auf das Vertrauen in Programme zur umfassenden Gebietsentwicklung aus, bei denen die Inanspruchnahme von Wohnraum massenhaft erfolgt?
Das Problem ist, dass dieser Ansatz bislang nicht auf föderaler Ebene festgeschrieben ist. In der Folge legen die regionalen Stellen des Föderalen Steuerdienstes (FNS) die Normen häufig wörtlich aus - ohne den Kern der Situation zu berücksichtigen, was zu Gerichtsstreitigkeiten führt.
Ist mit einer Überprüfung bereits abgeschlossener Fälle zu rechnen - oder wird die Entscheidung nur „für die Zukunft“ wirken?
Meines Erachtens sollten die Gerichte in strittigen Fällen, die die Berechnung der Mindesthaltedauer betreffen, sich an der gefestigten Rechtsauffassung orientieren und die kumulative Haltedauer berücksichtigen - insbesondere in Fällen der Inanspruchnahme von Immobilien nicht aus freiem Willen des Eigentümers.
Shanna Iwanowskaja, Kandidat der Wirtschaftswissenschaften, Dozentin am Lehrstuhl für Internationales Business der Finanzuniversität bei der Regierung der Russischen Föderation (RF).