Эффект притяжения: почему московская недвижимость растёт вопреки всему
Ипотека формирует до 90% сделок на рынке недвижимости Москвы — при этом страхи покупателей по-прежнему связаны не с экономикой, а с ожиданиями. Есть ли реальные риски роста нереализованного жилья, возможна ли ценовая коррекция и почему рынок продолжает расти даже в условиях снижения темпов продаж? Об этом «Актуальные комментарии» поговорили с экспертом по инвестициям в недвижимость Наталией Якубович.
Какую роль в поддержании спроса и цен играет ипотека и инвестиционные ожидания?
— Безусловно, ключевую. Сегодня около 90% сделок совершается с использованием ипотечного кредитования — по статистике этот показатель достигает 93%. Таким образом, именно ипотека формирует основную часть спроса на рынке.
Что касается инвестиционных ожиданий, покупатели понимают: доходность, сопоставимую с банковскими депозитами, гарантировать сложно, и далеко не все могут воспользоваться такими инструментами. Это формирует определённые опасения. В частности, сохраняются страхи, связанные с возможным недостроем, хотя статистика показывает, что доля таких объектов составляет всего 0,9% по России — менее 1%.
Тем не менее, у покупателей остаются устойчивые поведенческие шаблоны: депозиты воспринимаются как более безопасный инструмент, несмотря на то, что страховое покрытие по ним ограничено суммой.
Существует ли риск роста объёма нереализованного жилья и при каких условиях возможна ценовая коррекция?
— Наблюдая рынок Москвы с 2000 года, можно отметить, что в разные периоды возникали самые разные риски — от экономических кризисов до чрезвычайных событий. Однако при всех этих условиях цены на жильё в Москве демонстрировали устойчивый рост.
Фактически, на протяжении всего этого времени стоимость квартир в столице увеличивалась. Единственный период корректировки был связан с валютными колебаниями, когда цены во многом ориентировались на доллар.
В долгосрочной перспективе недвижимость всегда показывает рост. Краткосрочные периоды, например полгода, не являются показательными для этого рынка. Средний цикл строительства новостройки составляет около трёх лет, и за этот период динамика остаётся положительной.
Спрос, демография и поведение покупателей
На текущий момент отсутствуют признаки роста объёма нереализованного жилья. Это связано в том числе с демографическими ожиданиями: к 2030 году население Москвы может увеличиться примерно на 1,5 млн человек.
Кроме того, сохраняется устойчивый приток капитала из регионов. Значительная часть покупателей приобретает жильё для детей. Для многих семей это стало своего рода обязательной целью — покупка квартиры в Москве рассматривается как инвестиция в будущее.
В результате часть средств с депозитов направляется именно на рынок недвижимости. При этом в 2025 году наблюдалось снижение объёмов покупки земельных участков под застройку, что ограничивает будущий рост предложения.
Локальные корректировки вместо рыночных
Глобальных предпосылок для ценовой коррекции на рынке нет. Возможны лишь точечные изменения, связанные с внутренними задачами застройщиков: закрытие финансового периода, выполнение планов продаж или стимулирование спроса.
В таких случаях могут появляться акционные предложения или скидки на отдельные лоты. Однако это носит локальный характер и не влияет на рынок в целом.
Почему при снижении темпов продаж цены остаются стабильными?
— Важно различать снижение объёма продаж и рост предложения — это разные процессы. Застройщики не обязаны реализовывать весь объём жилья сразу. Продажи распределяются во времени в соответствии с финансовой моделью проекта.
На вторичном рынке также наблюдается рост цен, что свидетельствует о сохранении высокого спроса. Он по-прежнему превышает предложение.
В сегменте новостроек застройщики регулируют цены в зависимости от спроса. Если объекты покупаются по установленной стоимости, она сохраняется. При необходимости используются маркетинговые инструменты — например, акции или условные «скидки», которые зачастую формируются за счёт предварительного завышения базовой цены.
Прогноз
Ожидается, что во второй половине года возможен активный выход средств с депозитов. Это может привести к резкому росту активности на рынке недвижимости и, как следствие, к дополнительному росту цен. На текущий момент отсутствуют основания для их снижения.
Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.
#НаталияЯкубович