Sogeffekt: Warum die Moskauer Immobilienpreise trotz allem steigen
Hypotheken machen bis zu 90 % der Abschlüsse auf dem Moskauer Immobilienmarkt aus - dennoch sind die Ängste der Käufer weiterhin weniger ökonomisch als erwartungsgetrieben. Gibt es reale Risiken eines Anstiegs des Bestands nicht abverkaufter Wohnungen, ist eine Preiskorrektur möglich, und warum wächst der Markt selbst bei sinkendem Verkaufstempo weiter? Darüber sprachen "Aktualnyje Kommentarii" mit der Expertin für Immobilieninvestitionen Natalija Jakubowitsch.
Welche Rolle spielen Hypotheken und Anlageerwartungen bei der Stützung von Nachfrage und Preisen?
Zweifellos eine Schlüsselrolle. Heute werden rund 90 % der Abschlüsse unter Einsatz von Hypothekendarlehen getätigt - laut Statistik liegt dieser Wert bei bis zu 93 %. Damit prägen Hypotheken den größten Teil der Marktnachfrage.
Was die Anlageerwartungen betrifft, verstehen Käufer: Eine Rendite, die mit Bankeinlagen vergleichbar ist, lässt sich schwer garantieren, und bei Weitem nicht alle können solche Instrumente nutzen. Das erzeugt gewisse Befürchtungen. Insbesondere halten sich Ängste vor möglichen Bauruinen bzw. nicht fertiggestellten Projekten, obwohl die Statistik zeigt, dass ihr Anteil landesweit nur 0,9 % beträgt - also weniger als 1 %.
Dennoch halten sich robuste Verhaltensmuster: Einlagen werden als sicherer wahrgenommen, obwohl deren Einlagensicherung auf einen Betrag begrenzt ist.
Gibt es ein Risiko eines Anstiegs der Bestände nicht abverkaufter Wohnungen, und unter welchen Bedingungen wäre eine Preiskorrektur möglich?
Beobachtet man den Moskauer Markt seit dem Jahr 2000, so traten in unterschiedlichen Phasen verschiedenste Risiken auf - von Wirtschaftskrisen bis hin zu außergewöhnlichen Ereignissen. Doch unter all diesen Bedingungen zeigten die Wohnimmobilienpreise in Moskau einen stabilen Aufwärtstrend.
Tatsächlich sind die Wohnungspreise in der Hauptstadt in dieser ganzen Zeit gestiegen. Die einzige Korrekturphase hing mit Währungsschwankungen zusammen, als sich die Preise weitgehend am US-Dollar orientierten.
Langfristig legt Immobilienvermögen stets zu. Kurzfristen - etwa ein halbes Jahr - sind für diesen Markt nicht aussagekräftig. Der durchschnittliche Bauzyklus eines Neubauprojekts beträgt rund drei Jahre, und über diesen Zeitraum bleibt die Dynamik positiv.
Nachfrage, Demografie und Käuferverhalten
Derzeit gibt es keine Anzeichen für einen wachsenden Überhang nicht abverkaufter Wohnungen. Das hängt unter anderem mit den demografischen Erwartungen zusammen: Bis 2030 könnte die Bevölkerung Moskaus um etwa 1,5 Millionen Menschen zunehmen.
Zudem hält ein stetiger Kapitalzufluss aus den Regionen an. Ein erheblicher Teil der Käufer erwirbt Wohnungen für die Kinder. Für viele Familien ist das zu einer Art Pflichtziel geworden - der Wohnungskauf in Moskau gilt als Investition in die Zukunft.
In der Folge fließt ein Teil der Gelder von Einlagen gezielt in den Immobilienmarkt. Zugleich war im Jahr 2025 ein Rückgang beim Ankauf von Baugrundstücken zu beobachten, was das künftige Wachstum des Angebots begrenzt.
Lokale Anpassungen statt marktweiter Korrekturen
Es gibt keine globalen Voraussetzungen für eine Preiskorrektur am Markt. Möglich sind lediglich punktuelle Anpassungen, die mit internen Aufgaben der Bauträger zusammenhängen: Abschluss eines Finanzzeitraums, Erfüllung der Verkaufspläne oder Stimulierung der Nachfrage.
In solchen Fällen können Aktionsangebote oder Rabatte auf einzelne Einheiten erscheinen. Das bleibt jedoch lokal begrenzt und beeinflusst den Gesamtmarkt nicht.
Warum bleiben die Preise trotz nachlassender Verkaufsdynamik stabil?
Es ist wichtig, zwischen einem Rückgang des Verkaufsvolumens und einem Anstieg des Angebots zu unterscheiden - das sind unterschiedliche Prozesse. Bauträger sind nicht verpflichtet, das gesamte Wohnungsvolumen sofort zu veräußern. Die Verkäufe werden über die Zeit gemäß dem Finanzmodell des Projekts verteilt.
Auch am Zweitmarkt steigen die Preise, was auf eine anhaltend hohe Nachfrage hindeutet. Sie übersteigt weiterhin das Angebot.
Im Neubausegment steuern die Bauträger die Preise abhängig von der Nachfrage. Werden die Einheiten zu den festgesetzten Preisen abgenommen, bleiben diese bestehen. Bei Bedarf werden Marketinginstrumente eingesetzt - etwa Aktionen oder sogenannte "Rabatte", die häufig dadurch entstehen, dass der Basispreis zuvor angehoben wurde.
Prognose
Es wird erwartet, dass in der zweiten Jahreshälfte vermehrt Gelder aus Einlagen abfließen könnten. Das kann zu einem sprunghaften Anstieg der Aktivität am Immobilienmarkt und infolgedessen zu einem zusätzlichen Preisanstieg führen. Derzeit gibt es keine Gründe für sinkende Preise.
Natalija Jakubowitsch, Expertin für Immobilieninvestitionen.
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