Аренда выходит «в белую зону»
Рынок аренды жилья оказывается в точке «обеления»: изменения в правилах регистрации делают неформальные схемы менее удобными, а прозрачные — более востребованными. При этом последствия для собственников и арендаторов остаются неоднозначными и могут затронуть даже добросовестных участников.
Об этом «Актуальные комментарии» поговорили с к. э. н. , доцентом кафедры международного бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ Николаем Кулясовым.
— Текущие изменения выглядят скорее, как попытка навести порядок в уже существующей системе контроля, чем как резкое ужесточение правил. Ключевая новация заключается в том, что снять человека с учета по «фиктивной» регистрации теперь можно только на основании официального процессуального акта, а не по внутреннему усмотрению органов. Что это означает на практике? С одной стороны, вмешательство становится более предсказуемым и формализованным. С другой — рынок аренды становится более чувствительным к документальному оформлению отношений между сторонами.
Фиктивная регистрация по-прежнему остается заметным явлением, особенно среди трудовых мигрантов и семей с детьми в крупных городах. Но прибегают к таким схемам не ради абстрактного «статуса». Чаще всего это способ решить вполне прикладные задачи: устроить ребенка в детский сад или школу по нужному адресу, закрепиться за поликлиникой, иметь возможность без лишних вопросов вызывать скорую помощь. Неудивительно, что в регионах с высокой арендной активностью сохраняется спрос на так называемую «бумажную» прописку. В таких случаях собственники за вознаграждение оформляют регистрацию без фактического проживания, а реальные наниматели живут по одному адресу, будучи зарегистрированными по другому.
Как повлияют новые правила на подобные практики? Для части участников рынка это означает рост рисков: выявление схем становится вероятнее, а снятие с учета — более формализованным. В результате «серые» механизмы постепенно теряют привлекательность и могут начать уходить с рынка.
Для добросовестных арендодателей ситуация складывается неоднозначно. С одной стороны, сам по себе факт сдачи жилья без постоянного присутствия нанимателя больше не должен автоматически считаться фиктивностью — теперь требуется подтвержденное нарушение. С другой стороны, отсутствие письменных договоров, платежных документов, актов приема-передачи и других доказательств реального пользования жильем повышает вероятность проверок и споров. Особенно это актуально, если по одному адресу зарегистрировано много людей или возникают вопросы к миграционному статусу жильцов.
Можно ли ожидать усиления контроля? На фоне сохраняющихся значительных штрафов за отсутствие регистрации и нарушения порядка учета вероятен умеренный рост точечных проверок, прежде всего в сегменте долгосрочной аренды. Это, в свою очередь, подталкивает собственников к «обелению» сделок: более тщательному заключению договоров и оформлению временной регистрации нанимателей. Агентствам также придется заранее обсуждать с клиентами правила и возможные последствия.
Однако у этого процесса есть и обратная сторона. Часть арендодателей может отказаться от формально рискованных схем и перестать сдавать жилье без регистрации. Это сократит предложение в данном сегменте и может усилить ценовое давление на наиболее напряженных рынках аренды крупных городов.
Николай Кулясов, кандидат экономических наук, доцент кафедры международного бизнеса Финансового университета.