Mietmarkt tritt in die „weiße Zone“ ein
Der Mietwohnungsmarkt befindet sich an einem Wendepunkt: Änderungen in den Registrierungsvorschriften machen informelle Verfahren weniger bequem und transparente stärker nachgefragt. Die Konsequenzen für Eigentümer und Mieter bleiben dabei uneindeutig und könnten sogar gewissenhafte Teilnehmer betreffen.
Darüber sprach «Aktuelle Kommentare» mit dem Dr. oec., Dozenten der Abteilung für internationales Geschäft der Finanzuniversität der Regierung der RF, Nikolai Kuljasow.
Die aktuellen Änderungen sehen eher wie ein Versuch aus, Ordnung in das bestehende Kontrollsystem zu bringen, als eine drastische Verschärfung der Regeln. Die wichtigste Neuerung besteht darin, dass eine Person aus einer „fiktiven“ Registrierung nun nur noch auf Grundlage eines offiziellen prozessualen Aktes abgemeldet werden kann und nicht mehr nach Ermessen der Behörden. Was bedeutet das in der Praxis? Einerseits wird das Eingreifen planbarer und formalisierter. Andererseits wird der Mietmarkt empfänglicher für die dokumentarische Regelung der Beziehungen zwischen den Parteien.
Fiktive Registrierungen sind nach wie vor ein auffälliges Phänomen, besonders unter Arbeitsmigranten und Familien mit Kindern in großen Städten. Diese Verfahren werden jedoch nicht wegen eines abstrakten „Status“ genutzt. Meist handelt es sich um eine Möglichkeit, praktische Aufgaben zu lösen: ein Kind in den Kindergarten oder die Schule am gewünschten Ort zu bringen, sich an einer Poliklinik anzumelden, die Möglichkeit zu haben, ohne zusätzliche Fragen einen Krankenwagen zu rufen. Kein Wunder, dass in Regionen mit hoher Mietaktivität weiterhin Nachfrage nach der sogenannten „Papier“-Anmeldung besteht. In solchen Fällen führen Eigentümer gegen Vergütung eine Registrierung ohne tatsächlichen Wohnsitz durch, während die tatsächlichen Mieter an einer Adresse leben, aber an einer anderen registriert sind.
Wie werden die neuen Regeln solche Praktiken beeinflussen? Für einige Marktteilnehmer bedeutet dies ein erhöhtes Risiko: Die Entdeckung solcher Verfahren wird wahrscheinlicher und die Abmeldung formalisierter. Infolgedessen verlieren „graue“ Mechanismen allmählich an Attraktivität und könnten beginnen, vom Markt zu verschwinden.
Für gewissenhafte Vermieter ist die Situation uneindeutig. Einerseits sollte die Tatsache, eine Wohnung ohne dauerhafte Präsenz des Mieters zu vermieten, nicht mehr automatisch als fiktiv gelten – nun ist ein bestätigter Verstoß erforderlich. Andererseits erhöhen die Abwesenheit schriftlicher Verträge, Zahlungsbelege, Übergabeprotokolle und anderer Nachweise der tatsächlichen Nutzung der Wohnung die Wahrscheinlichkeit von Überprüfungen und Streitigkeiten. Dies ist besonders relevant, wenn an einer Adresse viele Personen registriert sind oder Fragen zum Migrationsstatus der Bewohner auftreten.
Kann man eine Verstärkung der Kontrollen erwarten? Vor dem Hintergrund nach wie vor erheblicher Geldstrafen für die fehlende Registrierung und Verstöße gegen die Meldepflichten ist ein moderater Anstieg punktueller Kontrollen wahrscheinlich, vor allem im Bereich der langfristigen Vermietung. Dies wiederum drängt die Eigentümer dazu, ihre Transaktionen zu „legalisieren“: Verträge sorgfältiger abzuschließen und die vorübergehende Anmeldung der Mieter zu organisieren. Auch Agenturen werden gezwungen sein, die Regeln und potenziellen Konsequenzen im Voraus mit den Kunden zu besprechen.
Dieser Prozess hat jedoch auch eine Kehrseite. Ein Teil der Vermieter könnte von formal risikanten Schemen Abstand nehmen und aufhören, Wohnungen ohne Anmeldung zu vermieten. Dies würde das Angebot in diesem Segment reduzieren und den Preisdruck auf den angespanntesten Mietmärkten der großen Städte verstärken können.
Nikolai Kuljasow, Doktor der Wirtschaftswissenschaften, Dozent der Abteilung für internationales Geschäft der Finanzuniversität.