Рынок элитной недвижимости взрослеет

Является ли такое значительное снижение продаж краткосрочной коррекцией, или уже можно говорить о системном кризисе элитного сегмента? Об этом «Актуальным комментариям» рассказал профессор кафедры международного бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ Константин Лебедев.

— Безусловно, цифры, которые привел «Коммерсантъ», впечатляют: падение числа сделок на 54% — это, на первый взгляд, настоящий шок для рынка. Однако, если взглянуть на ситуацию не как на тревожный сигнал, а с позиции долгосрочного анализа, который мы привыкли применять к любым рыночным колебаниям, то картина видится совершенно иначе. Перед нами не системный кризис а, скорее, глубокая и, я бы сказал, благотворная структурная коррекция, так как элитный сегмент не рушится — он взрослеет. На смену ажиотажному спросу прошлых лет, подогретому скоропалительными инвестиционными решениями, приходит осознанная, фундаментальная модель потребления.

Почему же уходят инвесторы, которые, по данным издания, ранее формировали значительную долю сделок? Ответ лежит в элементарной экономике: девелоперы научились ценить свой продукт. Цены на старте и на финише практически сравнялись, а это значит, что легкие деньги, когда можно было зайти на котловане и через год перепродать объект на 30-40% дороже, ушли в прошлое.

Инвестиционный спрос при этом сошел на нет, но это не катастрофа — это выздоровление рынка, т. е. капитал, который раньше искал быстрой спекулятивной прибыли, теперь перетекает в более доходные финансовые инструменты. И это нормально для зрелого рынка!

Недвижимость перестала быть «однодневной биржей», вернувшись к своей истинной сути. Сохранность капитала, защита от инфляции, возможность создать уникальное родовое гнездо — вот что остается. И, как видно из статьи, именно для этого рынок сегодня и нужен.

Смысл «входа на котловане» действительно трансформировался, но он не исчез — он приобрел новое качество. Сейчас на первый план выходят не финальная цена, а уникальные характеристики: локация, видовые характеристики, архитектура. При этом риски для спекулянта стали неприемлемыми, а вот для того, кто ищет эксклюзивный продукт, ценность только растет.

И, что очень показательно, девелоперы, понимая это, активно смещают предложение на более поздние стадии строительства, так как сейчас до 26,3% предложения приходится на уже введенные в эксплуатацию объекты, где покупатель получает «продукт здесь и сейчас», а не обещание на макете. Это говорит о профессионализме участников рынка: вместо гонки за стартовыми продажами они предлагают готовый, качественный продукт.

Кто же сегодня покупает элитное жилье? Публикация совершенно справедливо указывает: основной движущей силой становится конечный потребитель — тот, кто приобретает жилье для собственного проживания. Это кардинально меняет всю экосистему рынка. Такой покупатель вдумчив, требователен и не гонится за сиюминутной выгодой. Он выбирает дом для жизни, а значит, застройщикам приходится бороться за качество, а не за скорость продаж.

Все это создает здоровую конкуренцию, которая в итоге работает на благо всего рынка. При этом уход инвесторов-спекулянтов снижает волатильность и делает рынок более предсказуемым. Мы видим, что даже в условиях сокращения числа сделок цены остаются устойчивыми (рост на 3% за год), что является признаком силы сегмента, а не его слабости.

Подводя итог, я вижу в сегодняшней ситуации не повод для пессимизма, а очередной этап эволюции российского рынка недвижимости, который становится все более цивилизованным, прозрачным и ориентированным на реальные потребности людей. «Затишье» на рынке элитных новостроек — это пауза перед новым, более качественным витком развития, где на первое место выходят долговечность и надежность актива, а не краткосрочная спекулятивная прибыль.

Константин Лебедев, профессор кафедры международного бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ.