Markt für Luxusimmobilien wird erwachsen

Ist dieser signifikante Rückgang der Verkäufe eine kurzfristige Korrektur, oder kann man bereits von einer systemischen Krise im Luxussegment sprechen? Darüber sprach „Aktuelle Kommentare“ mit dem Professor der Abteilung für internationales Geschäft der Finanzuniversität bei der Regierung der Russischen Föderation, Konstantin Lebedew.

Ohne Zweifel sind die Zahlen, die „Kommersant“ vorgelegt hat, beeindruckend: Ein Rückgang der Anzahl der Transaktionen um 54% ist auf den ersten Blick ein echter Schock für den Markt. Wenn man die Situation jedoch nicht als Alarmsignal, sondern aus der Perspektive einer langfristigen Analyse betrachtet, die wir gewohnt sind, auf alle Marktschwankungen anzuwenden, sieht das Bild ganz anders aus. Vor uns liegt keine systemische Krise, sondern eher eine tiefgreifende und, ich würde sagen, wohltuende strukturelle Korrektur, da das Luxussegment nicht zusammenbricht - es wird erwachsen. An die Stelle der hektischen Nachfrage der vergangenen Jahre, angeheizt durch übereilte Investitionsentscheidungen, tritt ein bewusster, fundamentaler Konsummodell.

Warum ziehen sich die Investoren zurück, die laut der Publikation zuvor einen erheblichen Anteil der Transaktionen ausmachten? Die Antwort liegt in der einfachen Ökonomie: Die Entwickler haben gelernt, ihr Produkt zu schätzen. Die Preise am Anfang und am Ende haben sich praktisch angeglichen, was bedeutet, dass das schnelle Geld, das man verdienen konnte, indem man in der Baugrube einstieg und das Objekt ein Jahr später 30-40% teurer verkaufte, der Vergangenheit angehört.

Die Investitionsnachfrage ist dabei zum Erliegen gekommen, aber das ist keine Katastrophe - es ist eine Gesundung des Marktes, d. h. Kapital, das früher schnelle spekulative Gewinne suchte, fließt nun in ertragreichere Finanzinstrumente. Und das ist normal für einen reifen Markt!

Immobilien sind nicht mehr eine „Eintagsbörse“, sondern kehren zu ihrem wahren Wesen zurück. Kapitalerhalt, Schutz vor Inflation, die Möglichkeit, ein einzigartiges Familiendomizil zu schaffen - das bleibt. Und wie aus dem Artikel hervorgeht, ist genau dafür der Markt heute notwendig.

Der Sinn des „Einstiegs in die Baugrube“ hat sich tatsächlich gewandelt, aber er ist nicht verschwunden - er hat eine neue Qualität erlangt. Heute stehen nicht der Endpreis, sondern die einzigartigen Merkmale im Vordergrund: Lage, Aussicht, Architektur. Dabei sind die Risiken für Spekulanten untragbar geworden, aber für jemanden, der ein exklusives Produkt sucht, steigt der Wert nur.

Und was sehr bezeichnend ist, die Entwickler, die dies verstehen, verlagern das Angebot aktiv auf spätere Bauphasen, da derzeit bis zu 26,3% des Angebots auf bereits in Betrieb genommene Objekte entfallen, bei denen der Käufer ein „Produkt hier und jetzt“ erhält und nicht ein Versprechen auf einem Modell. Das spricht für die Professionalität der Marktteilnehmer: Anstatt einem Wettlauf um den Verkaufsstart hinterherzujagen, bieten sie ein fertiges, qualitativ hochwertiges Produkt an.

Wer kauft heute Luxusimmobilien? Die Veröffentlichung weist völlig zu Recht darauf hin: Die treibende Kraft wird der Endverbraucher - derjenige, der eine Immobilie für den eigenen Wohnbedarf erwirbt. Das verändert das gesamte Ökosystem des Marktes grundlegend. Ein solcher Käufer ist nachdenklich, anspruchsvoll und jagt nicht dem kurzfristigen Gewinn hinterher. Er wählt ein Haus zum Leben, was bedeutet, dass die Entwickler um Qualität kämpfen müssen, nicht um die Geschwindigkeit des Verkaufs.

All dies schafft einen gesunden Wettbewerb, der letztendlich dem gesamten Markt zugutekommt. Dabei reduziert der Rückzug der Investorenspekulanten die Volatilität und macht den Markt vorhersehbarer. Wir sehen, dass selbst unter den Bedingungen eines Rückgangs der Anzahl der Transaktionen die Preise stabil bleiben (ein Anstieg um 3% im Jahr), was ein Zeichen für die Stärke des Segments ist, nicht für seine Schwäche.

Zusammenfassend sehe ich in der heutigen Situation keinen Grund für Pessimismus, sondern eine weitere Etappe in der Evolution des russischen Immobilienmarktes, der immer zivilisierter, transparenter und auf die realen Bedürfnisse der Menschen ausgerichtet wird. Die „Ruhe“ auf dem Markt für Luxusneubauten ist eine Pause vor einer neuen, qualitativ hochwertigeren Entwicklungsrunde, bei der Langlebigkeit und Zuverlässigkeit des Vermögenswerts im Vordergrund stehen, nicht kurzfristige spekulative Gewinne.

Konstantin Lebedew, Professor der Abteilung für internationales Geschäft der Finanzuniversität bei der Regierung der Russischen Föderation.