Russkij Mir
Ипотечный маневр
· Константин Минеев · Quelle
Рынок ипотеки в России вступает в 2026 год в условиях перемен. После новостей о планируемых изменениях в конце 2025 года на рынке наблюдался ажиотажный спрос, где драйвером оставалась семейная ипотека, но именно её условия теперь будут пересмотрены.
С 1 февраля 2026 года вводится принцип «одна семья — один льготный кредит». Супруги смогут оформить только один субсидированный займ и только совместно, то есть стать созаемщиками. Одновременно государство уменьшает компенсацию банкам за льготную ставку, поэтому кредиторы уже предупреждают об ужесточении требований к заемщикам и росте первоначального взноса, что может снизить долю одобрений на 10-15%.
Фактически, опция приобретения квартиры по семейной ипотеке в качестве инвестиции станет недоступной, ведь в логике государства льгота дается на приобретение необходимой жилплощади, а не на получение пассивного дохода.
Также сейчас обсуждается и введение дифференцированных ставок — 12% для семей с одним ребенком, 6% для семей с двумя и 4% для многодетных. Эти меры призваны сделать программу более адресной, но для многих домохозяйств они выглядят как сокращение поддержки. Новые условия сильно коснутся семей с одним ребенком, их ежемесячный платёж может вырасти на несколько десятков тысяч рублей.
Для девелоперов последствия очевидные: рост ставок по льготной ипотеке вытеснит целые категории покупателей и на время заморозит спрос. На этом фоне можно ожидать заметного снижения выдач по льготным программам от 10 до 25% в первом и втором кварталах 2026 года, поскольку спрос был перетянут в 2025 году из-за желания воспользоваться прежними условиями. Вместе с тем большинство экспертов считают, что снижение будет краткосрочным. Во второй половине 2026 года уменьшение льготной ипотеки компенсируется ростом рыночных кредитов на фоне постепенного снижения ключевой ставки. Ведь если политика не смягчится, рынок рискует войти в период затяжной стагнации и нарастить ипотечный пузырь.
Таким образом, в 2026 году семейная ипотека трансформируется из массового инструмента поддержки в более узконаправленную программу. Выиграют большие семьи, которые смогут рассчитывать на ставки от 4 до 6%, но непросто придется тем, кто рассчитывал на второй шанс или имеет одного ребёнка. В краткосрочной перспективе рынок ждет охлаждение, но дальнейшая динамика будет зависеть от скорости снижения ключевой ставки и способности банков и девелоперов перестроиться на новые правила.
Константин Минеев, политтехнолог, Экспертный клуб «Дигория», член РАПК и РАСО.