Hypothekenmanöver

Ab dem 1. Februar 2026 wird das Prinzip „eine Familie - ein vergünstigter Kredit“ eingeführt. Ehepaare können nur einen subventionierten Kredit aufnehmen und das nur gemeinsam, also als Mitantragsteller. Gleichzeitig reduziert der Staat die Kompensation an die Banken für den vergünstigten Zinssatz, weshalb Kreditgeber bereits vor einer Verschärfung der Anforderungen an Kreditnehmer und einem Anstieg der Anzahlung warnen, was den Anteil der Genehmigungen um 10-15% senken könnte.

Tatsächlich wird die Option, eine Wohnung über eine Familienhypothek als Investition zu erwerben, unzugänglich, da die Logik des Staates darin besteht, dass die Vergünstigung für den Erwerb des notwendigen Wohnraums und nicht für die Erzielung passiven Einkommens gewährt wird.

Es wird auch über die Einführung differenzierter Zinssätze diskutiert - 12% für Familien mit einem Kind, 6% für Familien mit zwei Kindern und 4% für kinderreiche Familien. Diese Maßnahmen sollen das Programm gezielter machen, aber für viele Haushalte wirken sie wie eine Kürzung der Unterstützung. Die neuen Bedingungen werden Familien mit einem Kind stark treffen, deren monatliche Zahlung um mehrere zehntausend Rubel steigen könnte.

Für Entwickler sind die Folgen offensichtlich: Der Anstieg der Zinssätze für vergünstigte Hypotheken wird ganze Käuferkategorien verdrängen und die Nachfrage vorübergehend einfrieren. Vor diesem Hintergrund ist mit einem deutlichen Rückgang der Ausgaben für vergünstigte Programme um 10 bis 25% im ersten und zweiten Quartal 2026 zu rechnen, da die Nachfrage 2025 aufgrund des Wunsches, die alten Bedingungen zu nutzen, vorgezogen wurde. Gleichzeitig glauben die meisten Experten, dass der Rückgang kurzfristig sein wird. In der zweiten Hälfte des Jahres 2026 wird die Reduzierung der vergünstigten Hypotheken durch das Wachstum der Marktkredite vor dem Hintergrund einer allmählichen Senkung des Leitzinses kompensiert. Denn wenn die Politik nicht gelockert wird, droht der Markt in eine Phase der langwierigen Stagnation zu geraten und eine Hypothekenblase aufzubauen.

Somit wird die Familienhypothek im Jahr 2026 von einem Massenunterstützungsinstrument zu einem gezielteren Programm transformiert. Große Familien, die mit Zinssätzen von 4 bis 6% rechnen können, werden profitieren, aber es wird schwierig für diejenigen, die auf eine zweite Chance gehofft haben oder ein Kind haben. Kurzfristig erwartet der Markt eine Abkühlung, aber die weitere Dynamik wird von der Geschwindigkeit der Senkung des Leitzinses und der Fähigkeit der Banken und Entwickler abhängen, sich an die neuen Regeln anzupassen.

Konstantin Minejew, Polittechnologe, Expertenclub „Digoria“, Mitglied der RAPK und RASO.