Ипотечная пауза
Рынок жилья оказался в ловушке: ставки формально снижаются, но доступнее ипотека не становится. Вместо облегчения условий — осторожность банков, рост отказов и смещение правил игры в сторону накоплений.
О том, почему кредит перестал быть быстрым билетом в собственное жильё и как изменилась логика рынка, «Актуальные комментарии» поговорили с Василием Колташовым, директором Института нового общества.
Почему при снижении ключевой ставки ипотека не становится заметно доступнее?
— Существенное снижение ставки сделало бы ипотеку дешевле, в этом нет никаких сомнений. Однако теперь, когда ставка снижается медленно, по чуть-чуть, коммерческие банки не стремятся к тому, чтобы резко удешевлять ипотеку. Если бы, допустим, ставка ЦБ была снижена с 15% до 10%, то мы бы заметили, что ипотека подешевела. Но Банк России ориентирован на то, чтобы поддерживать высокую ставку, побуждая людей сберегать деньги. На данном этапе для него важнее, чтобы граждане накопили средства на покупку чего-то крупного, недвижимости в первую очередь, а уж потом, спустя время, снова заработали широко ипотечные механизмы. Поэтому в следующий момент ипотека остается дорогостоящей, и это можно считать частью цикличности рынка жилья и рынка кредитования.
Замена снижения ставок на «игру условиями» — это честная конкуренция или скрытое усложнение для клиентов?
— Коммерческие банки ориентируются ныне на сложную ситуацию в экономике, поскольку 2026 год открылся с признаками экономического спада в России. По сути, российская экономика оказалась в стандартном кризисе. И только во втором квартале начинает меняться ситуация в связи с улучшением конъюнктуры, в том числе с повышением мировых цен на нефть по причине ошибки Дональд Трамп, начала им весьма глупой войны против Ирана. Однако пока экономика скорее внушает банкам настороженность, и раздавать кредиты с ощущением полной уверенности, что любой задолжник будет прекрасно по нему рассчитываться банки не готовы. У них накопилась и отрицательная статистика. Вообще, в системе просрочек по кредитам впервые стала активно увеличиваться доля ипотечных заемщиков. Как следствие, банки видят, что сейчас плохое время для того, чтобы легко соглашаться на кредиты. И отсюда еще и очень высокий уровень отказов по запросам на ипотеку — 80% это отказы, которые дают банки.
На что сегодня в первую очередь должен смотреть заемщик — ставку, условия рефинансирования или скрытые комиссии?
— В этой ситуации в первую очередь нужно смотреть на то, насколько он надежно устроен в плане получения доходов, потому что момент для взятия кредитов на самом деле плохой. И сейчас гораздо разумнее не брать ипотечный кредит, а копить деньги на первоначальный взнос, тем более что ставка процента по депозиту позволяет перекрывать рост цен на рынке недвижимости. В 2025 году, несмотря на нарастание кризисных признаков, все равно примерно на 10% выросла стоимость новостроек, а на 5% вторичного жилья. Но доходы по депозитам это все перекрыли. Следовательно, гораздо выгоднее сейчас копить деньги, чтобы на следующем этапе покупать жилье. И принцип, на основе которого раньше приобреталось жилье, принцип «нет денег, но хочется срочно купить себе жилье, пожалуйста, дайте мне кредит» не годится, он не работает.
Есть ли риск, что ипотека становится менее прозрачной и более рискованной для обычных покупателей?
— При нынешней ставке Банка России ипотека работает только как дополнительный инструмент, несмотря на то, что есть семейная ипотека, государство субсидирует многие кредиты для граждан. Однако все равно это не означает, что сейчас самое благоприятное время для взятия ипотечных кредитов. Оно таковым сейчас не является. Гораздо выгоднее копить. И это как раз Центральный банк пытается внушить гражданам, убедив их в том, что путь к собственности, к собственной недвижимости, лежит через бережливость, а не через быстрое получение кредита.
Василий Колташов, директор Института нового общества.