Hypotheken-Pause
Der Wohnungsmarkt ist in einer Falle: Die Zinssätze sinken formal, aber Hypotheken werden nicht zugänglicher. Statt einer Erleichterung der Bedingungen gibt es die Vorsicht der Banken, einen Anstieg der Ablehnungen und eine Verschiebung der Spielregeln hin zu Ersparnissen.
Warum der Kredit nicht mehr das schnelle Ticket zu eigenem Wohnraum ist und wie sich die Logik des Marktes verändert hat, darüber sprachen die „Aktuellen Kommentare“ mit Wassilij Koltaschow, dem Direktor des Instituts der Neuen Gesellschaft.
Warum wird bei sinkendem Leitzins die Hypothek nicht merklich zugänglicher?
Ein merkliches Senken des Zinses würde die Hypothek deutlich billiger machen, daran gibt es keinen Zweifel. Doch jetzt, wo der Zins langsam, peu à peu sinkt, streben die Geschäftsbanken nicht danach, die Hypothek plötzlich stark zu verbilligen. Würde der Zentralbankzins beispielsweise von 15% auf 10% gesenkt, würden wir spüren, dass die Hypothek billiger geworden ist. Aber die Bank von Russland orientiert sich daran, den hohen Zins aufrechtzuerhalten und die Menschen zum Sparen zu bewegen. In diesem Stadium ist es für sie wichtiger, dass die Bürger Mittel für den Kauf größerer Anschaffungen anhäufen, in erster Linie Immobilien, und erst dann, nach einiger Zeit, die Hypothekenmechanismen wieder breit anlaufen. Deshalb bleibt die Hypothek derzeit kostspielig, und das kann als Teil der Zyklizität des Wohnungsmarktes und des Kreditmarktes angesehen werden.
Ist der Ersatz der Zinssenkungen durch „Spiel mit den Bedingungen“ ehrlicher Wettbewerb oder eine verdeckte Erschwernis für Kunden?
Die Geschäftsbanken orientieren sich derzeit an der schwierigen Wirtschaftslage, da das Jahr 2026 mit Anzeichen eines Wirtschaftsrückgangs in Russland begann. Im Grunde genommen befindet sich die russische Wirtschaft in einer Standardkrise. Und erst im zweiten Quartal beginnt sich die Lage zu ändern, zusammen mit einer Verbesserung der Konjunktur, einschließlich eines Anstiegs der Weltmarktpreise für Öl aufgrund eines Fehlers von Donald Trump, der den recht törichten Krieg gegen den Iran begann. Doch die Wirtschaft flößt den Banken derzeit eher Vorsicht ein, und sie sind nicht bereit, Kredite mit voller Überzeugung zu vergeben, dass jeder Schuldner tadellos seine Schulden begleichen wird. Sie haben auch negative Statistiken angesammelt. Im Allgemeinen nahm die Zahl der Hypothekenkreditnehmer in der Verzögerungsstatistik erstmals aktiv zu. Folglich sehen die Banken jetzt eine schlechte Zeit, um bereitwillig Kredite zu vergeben. Und daher auch das sehr hohe Niveau der Ablehnungen von Hypothekenanfragen - 80% der Bankrückmeldungen sind Ablehnungen.
Worauf sollte heute ein Kreditnehmer in erster Linie achten - auf den Zinssatz, die Refinanzierungsbedingungen oder versteckte Gebühren?
In dieser Situation sollte man in erster Linie darauf achten, inwieweit man sich in Bezug auf die Einkommensgenerierung sicher aufgestellt hat, da der Moment für die Aufnahme von Krediten wirklich schlecht ist. Und es ist jetzt viel vernünftiger, keinen Hypothekenkredit aufzunehmen, sondern Geld für die Anzahlung zu sparen, zumal die Zinssätze bei Einlagen die Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt überkompensieren können. Im Jahr 2025 stiegen die Kosten für Neubauten gegenüber den sich verschärfenden Krisenzeichen um etwa 10%, während die Preise für Bestandsimmobilien um 5% zugenommen haben. Aber die Einkommen aus Einlagen deckten das alles ab. Es ist also weitaus vorteilhafter, jetzt Geld zu sparen, um in der nächsten Phase Immobilien zu kaufen. Und das Prinzip, auf dessen Grundlage man früher Immobilien erwarb, das Prinzip: „kein Geld, aber möchte dringend eine Immobilie kaufen, bitte geben Sie mir einen Kredit“, ist unzulänglich, es funktioniert nicht.
Gibt es das Risiko, dass Hypotheken für gewöhnliche Käufer weniger transparent und riskanter werden?
Bei dem derzeitigen Satz der Bank von Russland funktioniert die Hypothek nur als zusätzliches Instrument, trotz der Tatsache, dass es Familienhypotheken gibt und der Staat viele Kredite für Bürger subventioniert. Dennoch bedeutet das nicht, dass jetzt die günstigste Zeit für die Aufnahme von Hypothekenkrediten ist. Es ist derzeit nicht der Fall. Es ist viel vorteilhafter zu sparen. Und genau das versucht die Zentralbank den Bürgern zu vermitteln, indem sie sie davon überzeugt, dass der Weg zum Eigentum, zum eigenen Immobilienbesitz, über Sparsamkeit und nicht über die schnelle Aufnahme von Krediten führt.
Wassilij Koltaschow, Direktor des Instituts der Neuen Gesellschaft.