Der Dolina-Effekt lebt
Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass in Fällen des Verkaufs von Wohnraum unter dem Einfluss von Betrügern die Gerichte in der Regel eine zweiseitige Restitution prüfen müssen - also nicht nur die Wohnung an den Verkäufer zurückgeben, sondern auch die Frage der Rückzahlung des Geldes an den Käufer entscheiden. Wie stark die Risiken für den normalen Käufer tatsächlich gestiegen sind, erklärte den "Aktuellen Kommentaren" Konstantin Lebedew, Professor am Lehrstuhl für Internationales Business der Finanzuniversität bei der Regierung der RF.
Der Immobilienmarkt erlebt heute nicht einfach einen Schock, sondern ein klassisches posttraumatisches Syndrom. Für normale Käufer sind die Risiken dabei drastisch gestiegen. Sie glauben nicht mehr an schöne Präsentationen und nehmen Bestandswohnungen und sogar Neubauten unter die Lupe. Und das ist gut so. In einer gesunden Volkswirtschaft sollten Geschäfte mit Vermögenswerten im Wert von Millionen Rubel nicht in einfacher Schriftform abgewickelt werden, wie der Kauf eines Wasserkochers. Jetzt ernten wir die Früchte der übermäßigen Leichtigkeit bei der Abwicklung von Geschäften.
Verschärfte Prüfungen sind eine Tatsache. Fristen für Transaktionen, die früher in ein paar Wochen passten, dehnen sich nun objektiv auf einen Monat und mehr aus. Es sind Mechanismen wie eine 48-stündige Bedenkzeit oder spezielle Escrow-Konten erschienen. Der Käufer ist heute verpflichtet, die Historie der Wohnung bis ins siebte Glied zu prüfen und bei jedem Verkäufer über 60 Jahren eine Bescheinigung aus der psychiatrisch-neurologischen Ambulanz zu verlangen.
Verteuert und verkompliziert das den Prozess? Zweifellos. Aber das ist der Preis für einen ruhigen Schlaf. Im internationalen Geschäft waren komplexe Compliance-Verfahren nie ein Bremsklotz - sie sind ein Filter, der den Staub aussiebt und nur reife und seriöse Akteure am Markt lässt.
Was die Flucht der Nachfrage vom Markt betrifft, bin ich hier positiv gestimmt. Ja, ein Teil der potenziellen Käufer, vor allem jene, die auf ein zweifelhaftes Geschäft mit Ersparnis am Makler hofften, wird in den Schatten gehen. Doch Rosreestr verzeichnet, dass die Gesamtzahl der Transaktionen im November 2025 um 10 % höher war als ein Jahr zuvor.
Angst tötet die Nachfrage nicht, sie transformiert sie. Das Geld wandert nicht in den Sparstrumpf, es sucht sicherere Nischen, das heißt Neubauten vertrauenswürdiger Bauträger, Wohnungskäufe über Escrow-Konten. Dabei fällt der Markt nicht, er wird gereinigt.
Der Schock durch laute Betrugsschemata ist eine mächtige Impfung gegen rechtliche Unreife. Wir bauen einen Markt nicht für die Neunziger, sondern für die 2030er-Jahre. Und in diesem Aufbau ist die gewachsene Vorsicht kein Minus, sondern ein qualitativ neues Fundament des Vertrauens.
Konstantin Lebedew, Professor am Lehrstuhl für Internationales Business der Finanzuniversität bei der Regierung der RF.