Бетон тянет, стройка тормозит

Вторичный рынок растет, а новостройки падают. В чем причина такого расхождения?

— Вторичный рынок рос, растет и будет расти. По статистике он прибавляет в среднем 1,5% в месяц — это видно по разным срезам, по районам и по периодам. Я не вижу здесь проблемы. Проблема есть на рынке новостроек: там произошел серьезный откат — порядка 37%, а в годовом выражении падение продаж достигает 50%.

Новостройки во многом продавались за счет ипотеки, и именно поэтому сейчас они просели. Плюс сработал фактор сезонности: значительная часть спроса первого квартала 2026 года была реализована еще в декабре 2025-го, когда люди спешили воспользоваться прежними условиями. В результате декабрь «забрал» продажи начала года.

При этом значительная часть аудитории с наличными средствами, которая раньше могла рассматривать новостройки, ушла на вторичный рынок. Там покупка зачастую выгоднее: можно купить на 15–25% ниже относительно рынка новостроек и сразу получить готовое жилье. Это поддерживает вторичку.

Как влияет ипотека и текущие финансовые условия на поведение покупателей?

— Ипотека, безусловно, использовалась и на вторичке, но основная зависимость от нее была именно у новостроек. Сейчас у покупателей есть альтернатива — рассрочки. Причем сроки рассрочек — 3–5 лет, максимум до 7 лет — фактически совпадают с реальным сроком закрытия ипотек, которые сегодня редко тянутся десятилетиями.

При этом важный фактор — конкуренция с банковскими депозитами. Несмотря на ожидания, что люди будут забирать деньги из банков и идти в недвижимость, произошло обратное: на депозиты дополнительно пришло около 10 трлн рублей, а общий объем средств оценивается в 83–95 трлн.

Но это тоже рискованная история. Деньги на депозите — это банковские обязательства, и страхование вкладов ограничено. Поэтому, на мой взгляд, «бетон» как способ сохранения капитала остается более устойчивым инструментом.

Можно ли говорить о развороте рынка недвижимости?

— Я не вижу здесь «разворота». Рынок недвижимости с 2000 года растет — медленно, без высокой волатильности, но стабильно. Это длинные инвестиции, и он не работает как крипторынок с резкими колебаниями.

Поэтому говорить о развороте вниз неверно. Рынок может замедляться, может корректироваться, но глобально он продолжает расти. Снижение ставки, безусловно, влияет на активность, но не меняет фундаментальной динамики.

Что происходит со спросом и как ведут себя участники рынка?

В ближайшие месяцы мы увидим небольшое оживление. Апрель—май будут более активными, во многом из-за того, что первый квартал был «перенесен» на декабрь. Летом традиционно наступит затишье.

Продавцы, которые ждут «лучшего момента», как правило, теряют деньги. На рынке всегда выгоднее быстрее продать и зайти в новый объект. Ожидание — убыточная стратегия.

Покупатели, которые откладывают решение, также теряют: даже за месяц можно недосчитаться 1,5–2 млн рублей, особенно на новостройках. На вторичке рост тоже продолжается, пусть и более плавно.

Есть ли риск, что смягчение условий снова разгонит цены быстрее доступности жилья?

Цена квадратного метра, по крайней мере в Москве, достаточно четко коррелирует со средней зарплатой. Эти показатели растут примерно синхронно, поэтому говорить о полной недоступности жилья неправильно.

На рынке всегда можно найти варианты под разный бюджет — от минимальных до премиальных. Другое дело, что у покупателей есть ожидания и предпочтения, которые ограничивают выбор.

В целом доступность есть, вопрос — в гибкости подхода.

Какую стратегию сейчас стоит выбирать покупателю?

— Ждать — всегда убыточная стратегия. Это касается и месяца, и сезона, и тем более ожидания «до осени». Осень — это традиционно период роста цен.

Если есть первоначальный взнос или накопленные средства, решение нужно принимать быстро. На рынке регулярно появляются выгодные предложения — акции от застройщиков, скидки на вторичке, сделки от инвесторов ниже рынка. Такие возможности быстро исчезают.

Инвесторы это понимают и действуют первыми — поэтому они и остаются самыми эффективными участниками рынка.

Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.