Beton zieht, Bau stockt

Der Zweitmarkt wächst, während Neubauten fallen. Was ist der Grund für diese Diskrepanz?

Der Zweitmarkt ist gewachsen, wächst und wird weiter wachsen. Statistiken zeigen einen durchschnittlichen Anstieg von 1,5 % pro Monat - dies ist in verschiedenen Segmenten, nach Regionen und Zeiträumen sichtbar. Ich sehe hier kein Problem. Ein Problem gibt es auf dem Markt für Neubauten: Dort gab es einen ernsthaften Rückgang von etwa 37 %, und im Jahresvergleich erreicht der Rückgang der Verkäufe 50 %.

Neubauten wurden weitgehend über Hypotheken verkauft, und genau deshalb sind sie jetzt eingebrochen. Hinzu kommt der Saisoneffekt: Ein erheblicher Teil der Nachfrage des ersten Quartals 2026 wurde bereits im Dezember 2025 realisiert, als die Menschen sich beeilten, die alten Konditionen zu nutzen. Infolgedessen 'nahm' der Dezember die Verkäufe des Jahresanfangs an sich.

Zudem wechselte ein bedeutender Teil des Publikums mit Barmitteln, das früher Neubauten in Betracht zog, zum Zweitmarkt. Dort ist ein Kauf oft günstiger: Man kann 15-25 % unter dem Preis von Neubauten kaufen und erhält sofort ein fertiges Zuhause. Das unterstützt den Zweitmarkt.

Wie beeinflussen Hypotheken und die aktuellen Finanzbedingungen das Verhalten der Käufer?

Hypotheken wurden zweifellos auch auf dem Zweitmarkt genutzt, aber die Hauptabhängigkeit davon bestand genau bei Neubauten. Jetzt haben die Käufer eine Alternative - Ratenzahlungen. Zudem stimmen die Laufzeiten von Ratenzahlungen - 3 bis 5 Jahre, maximal bis 7 Jahre - praktisch mit der realen Laufzeit von Hypotheken überein, die heute selten Jahrzehnte dauern.

Ein wichtiger Faktor ist der Wettbewerb mit Bankeinlagen. Trotz der Erwartungen, dass die Menschen Geld aus den Banken abheben und in Immobilien investieren würden, geschah das Gegenteil: Zusätzlich kamen etwa 10 Billionen Rubel auf Einlagen, und das Gesamtvolumen der Mittel wird auf 83-95 Billionen geschätzt.

Aber dies ist auch eine riskante Geschichte. Geld auf einer Einlage sind Bankverpflichtungen, und die Einlagensicherung ist begrenzt. Daher bleibt meiner Meinung nach 'Beton' als Möglichkeit zur Kapitalerhaltung ein stabileres Instrument.

Kann man von einer Umkehr des Immobilienmarktes sprechen?

Ich sehe hier keine 'Umkehr'. Der Immobilienmarkt wächst seit 2000 - langsam, ohne hohe Volatilität, aber stabil. Es handelt sich um langfristige Investitionen, und er funktioniert nicht wie der Kryptomarkt mit abrupten Schwankungen.

Daher ist es falsch, von einer Umkehr nach unten zu sprechen. Der Markt kann sich verlangsamen, kann sich korrigieren, aber global wächst er weiter. Eine Zinssenkung beeinflusst zweifellos die Aktivität, ändert aber nicht die fundamentale Dynamik.

Was passiert mit der Nachfrage und wie verhalten sich die Marktteilnehmer?

In den kommenden Monaten werden wir eine leichte Belebung sehen. April-Mai werden aktiver sein, hauptsächlich weil das erste Quartal auf Dezember 'verschoben' wurde. Im Sommer wird traditionell eine Flaute eintreten.

Verkäufer, die auf den 'besten Moment' warten, verlieren in der Regel Geld. Auf dem Markt ist es immer vorteilhafter, schneller zu verkaufen und in ein neues Objekt einzusteigen. Warten - eine verlustreiche Strategie.

Käufer, die ihre Entscheidung aufschieben, verlieren ebenfalls: Selbst in einem Monat kann man mit 1,5-2 Millionen Rubel weniger rechnen, besonders bei Neubauten. Auch auf dem Zweitmarkt setzt sich das Wachstum fort, wenn auch langsamer.

Gibt es ein Risiko, dass die Lockerung der Bedingungen die Preise wieder schneller als die Erreichbarkeit ansteigen lässt?

Der Preis pro Quadratmeter, zumindest in Moskau, korreliert ziemlich genau mit dem Durchschnittsgehalt. Diese Indikatoren steigen ungefähr synchron, daher ist es falsch, von vollständiger Unzugänglichkeit der Wohnungen zu sprechen.

Auf dem Markt kann man immer Optionen für unterschiedliche Budgets finden - von minimal bis Premium. Es geht darum, dass die Käufer Erwartungen und Präferenzen haben, die die Auswahl einschränken.

Insgesamt gibt es Erreichbarkeit, die Frage liegt in der Flexibilität des Ansatzes.

Welche Strategie sollten Käufer jetzt wählen?

Warten ist immer eine verlustreiche Strategie. Das gilt sowohl für den Monat als auch für die Saison, geschweige denn für das Warten bis 'zum Herbst'. Der Herbst ist traditionell eine Zeit steigender Preise.

Wenn es eine Anzahlung oder gesparte Mittel gibt, sollte die Entscheidung schnell getroffen werden. Auf dem Markt gibt es regelmäßig attraktive Angebote - Aktionen von Entwicklern, Rabatte auf dem Zweitmarkt, Investorenangebote unter Marktniveau. Solche Gelegenheiten verschwinden schnell.

Investoren verstehen dies und handeln zuerst - deshalb bleiben sie die effektivsten Marktteilnehmer.

Natalija Jakubowitsch, Expertin für Immobilieninvestitionen.