Quadratmeter in Erwartung
· Artyom Pylyn · ⏱ 2 Min · Quelle
Der Markt für Neubauten sendet widersprüchliche Signale: Einerseits gibt es einen Anstieg unverkaufter Wohnungen, andererseits herrscht weiterhin ein Mangel an liquiden Angeboten. Ist dies ein vorübergehender Effekt von Änderungen bei Hypotheken oder der Beginn einer tiefergehenden Nachfragewende? Über die tatsächliche Dynamik und was als Nächstes zu erwarten ist, sprach 'Aktuelle Kommentare' mit dem Dozenten der Abteilung für internationales Geschäft der Finanzuniversität der Regierung der Russischen Föderation, Artem Pylin.
Der Anstieg unverkaufter Wohnungen - ist das ein vorübergehender Effekt nach Änderungen bei Hypotheken oder ein Signal für einen systematischen Nachfragerückgang?
Soweit man beurteilen kann, handelt es sich um von Bauträgern nicht verkaufte Wohnungen in russischen Millionenstädten insgesamt. Dies ist jedoch ein sehr durchschnittlicher Indikator, der genauer betrachtet werden muss.
Einerseits steigt die Anzahl unverkaufter Wohnungen in ganz Russland tatsächlich, was durch mehrere Faktoren erklärt wird. Erstens die Verschärfung der Bedingungen des Familienhypothekenprogramms: Ab dem 1. Februar 2026 müssen beide Ehepartner in den Kreditvertrag aufgenommen werden, was die Möglichkeit ausschließt, eine zweite vergünstigte Hypothek für eine Familie zu erhalten und die Kreditgenehmigungsverfahren erschwert, da Banken nun die Kreditgeschichte und das Einkommen beider Ehepartner überprüfen. Zweitens der anhaltende Anstieg der Preise für Neubauten, der Ende 2025 im Durchschnitt in Russland 10,2 % betrug, während die Preise in Moskau 2,2-mal höher stiegen - 22,5 % (Daten von DOM.RF).
Andererseits gibt es eine Reihe von Nuancen, die sich hinter der allgemeinen Statistik verbergen, unter Berücksichtigung ihrer Geografie, Wohnklasse und Wohnungsgröße. So gibt es in Millionenstädten einen bemerkenswerten Mangel an großen Wohnungen, die gerade für Familienhypotheken geeignet sind. In Moskau ist es ziemlich problematisch, eine Wohnung der Komfortklasse mit guter Planung und Lage zu finden, die zuvor in erheblichem Maße durch das vergünstigte Programm aufgekauft wurden. Wohnungen der Business-Klasse auf dem Moskauer Markt sind deutlich teurer und können das Familienbudget überschreiten.
Die Stabilität dieses Trends wird durch mögliche weitere Anpassungen der Bedingungen für Familienhypotheken, die Dynamik des Leitzinses der Zentralbank der Russischen Föderation und den Kurs der Landeswährung sowie die allgemeine makroökonomische Situation im Land bestimmt.
Werden Bauträger die Preise senken oder versuchen, den Markt durch Ratenzahlungen und Marketing zu halten?
Bauträger werden versuchen, den Verkauf durch den Einsatz verschiedenster Instrumente aufrechtzuerhalten, einschließlich gemeinsamer Programme mit Banken. Dabei wird das Interesse der Käufer an Ratenzahlungen mit sinkendem Leitzins abnehmen, und die Möglichkeiten zur Senkung der Wohnungspreise sind durch steigende Kosten für Arbeitskräfte, Technik und Baumaterialien stark eingeschränkt. Temporäre Rabatte auf einzelne Lose sind möglich, werden jedoch eher begrenzt sein.
Was soll der normale Käufer in dieser Situation tun: auf Preissenkungen warten oder jetzt zuschlagen, bevor die Bedingungen schlechter werden?
Hier ist alles sehr individuell und wird durch die spezifischen Bedürfnisse und Möglichkeiten der Haushalte bestimmt. Wenn eine Familie mehr Wohnraum benötigt, ein festes Einkommen hat, die notwendige Anzahlung angespart ist und die Bedingungen für den Erhalt einer vergünstigten Familienhypothek erfüllt, sollte man sich den Immobilienmarkt jetzt genauer ansehen. Wie die Praxis zeigt, sollte man nicht auf Preissenkungen bei Wohnungen, insbesondere auf dem Hauptstadtmarkt, warten, und die Bedingungen für den Wohnungskauf könnten sich tatsächlich verschlechtern.
Artem Pylin, Dozent der Abteilung für internationales Geschäft der Finanzuniversität der Regierung der Russischen Föderation.