Ameisenhaufen der Liquidität
Der Kauf von Studios erscheint heute als rationale Strategie für Investoren, doch dahinter steckt ein ernster Trend: Wohnraum wird zunehmend nicht mehr als Lebensraum, sondern als Anlageobjekt mit minimalem Einstiegspreis und schneller Liquidität bewertet. „Aktuelle Kommentare“ sprach mit Nikolai Nowik, K.
e. N., Dozent am Lehrstuhl für Internationales Geschäft an der Finanzuniversität der Regierung der Russischen Föderation darüber, wie Studios den Mietmarkt und das Erscheinungsbild großer Städte verändern.
Warum kaufen Investoren massenhaft Studios — ist das das profitabelste Format oder ein Zeichen für die Degradierung des Wohnungsmarkts?
Die von uns beobachtete massenhafte Aufkäufe von Studios durch Investoren sind eine Reaktion auf die Struktur der Nachfrage und den Rückgang der Zugänglichkeit von Wohnraum. Es handelt sich nicht um eine zufällige Verzerrung. Studios sind günstiger, amortisieren sich schneller durch Vermietung und lassen sich leichter verkaufen, weshalb sie in Zeiten teurer Hypotheken und hoher Unsicherheit zum Basisinvestment für Privatinvestoren geworden sind.
Bedeutet die Verschiebung hin zu kleinen Wohnungen, dass sich Familien kein geräumiges Zuhause mehr leisten können?
Statistischen Daten zufolge überstieg im ersten Quartal 2026 die Zahl der Studios auf dem Mietmarkt erstmals die der Dreizimmerwohnungen, wobei Neubauten die Hauptquelle für dieses Angebot sind, da der Anteil an Kleinwohnungen gestiegen ist. Das „Dominieren“ von Studios zeigt zudem ein tieferliegendes Problem, dass für einen erheblichen Teil der Familien geräumiges Wohnen aufgrund von Preisfaktoren unzugänglich wird. Entwickler und Investoren passen sich nicht an ein komfortables urbanes Lebensmodell an, sondern an die sinkende Kaufkraft der Bevölkerung und die Nachfrage nach minimalem Eintrittspreis.
Wird das Überangebot an Studios nicht zu einem Rückgang der Mieteinnahmen und einer Marktsättigung führen?
Ein Überangebot an Studios erhöht tatsächlich das Risiko einer „Überhitzung“ des Mietsegments. Wenn vor einigen Jahren ein Studio innerhalb weniger Tage vermietet wurde, beginnen die Eigentümer bei einer Marktsättigung miteinander zu konkurrieren, die Preise zu senken, Renovierungen „für die Vermietung“ vorzunehmen, Rabatte, Möbel, flexible Bedingungen anzubieten. Für Investoren bedeutet dies sinkende Renditen. Wenn ein Studio früher relativ günstig war und stabile Mieteinnahmen durch den Mangel an kleinen Wohnungen brachte, erhält der Mieter bei massiver Einführung von identischen Objekten eine Auswahl und der Vorteil des Eigentümers schwindet.
Was werden letztendlich große Städte — ein Lebensraum oder eine Ansammlung von „Investitionszellen“?
Letztendlich wird Wohnraum in großen Städten zunehmend nicht als Ort für ein langes Familienleben, sondern als Finanzinstrument mit minimaler Fläche und maximaler Liquidität betrachtet. Dies wird zur Bildung dichter Quartiere mit hohem Anteil an Kleinwohnungen führen, in denen die Investitionslogik die soziale und städtebauliche überwiegt.
Nikolai Nowik, Kandidat der Wirtschaftswissenschaften, Dozent am Lehrstuhl für Internationales Geschäft der Finanzuniversität.